Contexte québécois
Partout au Québec, ce sont souvent les promoteurs privés qui finissent par dessiner le développement urbain. Ces promoteurs ont plus de leviers financiers, une grande expertise de gestion et bénéficient d’une plus grande souplesse. Ils sont donc plus rapides et outillés pour réaliser de grands projets d’envergure. Dans l’agglomération de Longueuil, c’est le cas pour le REM et le Centre-Ville de Longueuil qui au-delà des retombées économiques, qui animent et motivent les gouvernements locaux à les supporter, comportent des angles morts sociaux et environnementaux que nous devons adresser maintenant. Les 50 dernières années nous ont démontré les failles dans la façon d’imaginer la propriété privée. Les grands promoteurs immobiliers, acheteurs des terres arables de Laval et de la Montérégie, ont profité de l’opportunité alors en place pour urbaniser la grande région métropolitaine. (Documentaire: Le choc environnemental). Les villes ayant peu de marge de manœuvre pour devancer une décision, proposer une modification ou faire des ajouts durables sont souvent pointées du doigt quand un développement ne se passe pas comme prévu, apporte une surenchère d’un territoire et/ou est le résultat de conditions défavorables à l’environnement, en l’occurrence à la santé de la population. Ce sont les citoyens les plus vulnérables qui en finissent victimes.
Contexte longueuillois
Avec l’élection très majoritaire de l’équipe de Catherine Fournier à la mairie de la Ville de Longueuil, nous voyons un contexte qui fait surgir des actions axées sur le développement social et l’émergence économique de projets porteurs d’impacts sociaux. Ainsi, l’intérêt des élus, la proactivité de Catherine Fournier et la proximité de plus en plus importante entre Laval et Longueuil créent un terreau fertile pour des projets en habitation sociale et en immobilier collectif.
Mieux encore, les autres villes de l’agglomération suivent le rythme et orientent des projets misant sur l’accessibilité au logement social, à l’appropriation de leurs terres agricoles et s’intéressent activement à l’émergence de fiducie d’utilité sociale (FUS) sur leur municipalité, en tant que levier stratégique et financier, permettant une économie à échelle humaine. Ce nouveau paradigme projette l’économie sociale, le pôle régional d’économie sociale et le Chantier en avant-plan.
Solutions collectives et défis
C’est d’ailleurs pour contrer les revers des développements passés et actuels que de plus en plus de collectifs ou groupes communautaires mènent des projets d’immobiliers à plus petite échelle, à échelle humaine, mais se butent à plusieurs défis de taille : accès à l’expertise, aux ressources compétentes du secteur, aux critères de financement public et aux délais pour compléter le montage financier.
D’un côté, les personnes et familles vulnérables le sont davantage. De l’autre, les personnes et familles de la classe moyenne le deviendront de plus en plus si rien n’est mis en place en amont.
- Proposition de projets structurants en économie sociale basés sur l’innovation et la proactivité des villes
Fiducie d’utilité sociale
- Une des façons les plus certaines de sécuriser nos terres est de les sortir du marché spéculatif via la fiducie d’utilité sociale. Ce véhicule juridique est utilisé dans la préservation des espaces verts (terres agricoles, forestières ou autres) et donne un statut protégé par sa vocation. Utiliser la FUS pour l’habitation permettrait de décider d’une vocation d’un lot basé sur l’abordabilité à perpétuité, tout en permettant d’accueillir une diversité de construction, autant du secteur privé que du collectif. Pourvu que tous adhèrent à la mission du territoire en question. La FUS assurerait une veille à cet égard. La mairesse de Longueuil a intégré, dans sa plateforme, l’étude du potentiel de ce véhicule. La direction d’urbanisme de Longueuil a aussi participé à un exercice de prototypage de celle-ci. L’intérêt est présent.
- Pour pouvoir développer ce créneau dans le secteur de l’habitation, plusieurs actions devraient être posées pour encourager les gouvernements à placer des terres hors du marché. Il faudrait:
- Développer la compétence auprès des groupes de ressources techniques ou de Foncier solidaire pour accompagner à la mise en place de fiducie d’utilité sociale;
- Accéder à du financement pour la réalisation de projets-pilotes d’envergure dans tous les territoires;
- Planifier la cession de terres aux FUS territoriales.
- Accès à un fonds supplémentaire pour les villes qui voudraient faire valoir leur droit de préemption et faire l’acquisition de lot privé d’envergure (exemple récent dans Griffintown)
- Proposition de modification/ajout de programme destiné à du logement collectif
un modèle à coût nul - Modification Accès logis
- Ne permet pas la construction de locaux commerciaux de proximité dans les projets d’habitation collective pourtant indispensable pour un milieu de vie complet, surtout lorsque la densification douce est une des solutions au problème qu’engendre l’étalement urbain. Cette contrainte contribue à la création de déserts Demande d’ouvrir le programme pour inclure cela.
- Le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) ou autre levier
- Cet investissement substantiel de départ devrait privilégier les projets immobiliers portés par des sociétés acheteuses collectives (OBNL ou COOP) dans l’acquisition et la construction immobilière pour la revente ou la location. (Quasi-équité/subvention) et être abordable à perpétuité (et selon le coût de la vie)
- Dans le cas de la revente, avoir des cadres comme dans les projets Accès Condo. Prix d’achat sous le marché et revente possible à maximum X% de la plus-value par année. Comme résidence principale pour au moins 3 ans.
- Dans le cas de la location, permettre une tarification sociale et une mixité de classe permettant de rentabiliser à long terme la gestion et l’entretien des bâtiments.
Ce genre d’incitatif pour la création de logements abordables, lorsqu’il cible le privé, devrait être à perpétuité puisque, pour l’instant, rien ne semble garantir dans les ententes que dans 25 ans, les logements ne seront pas vendus à la valeur du marché du moment et ramenés à la case départ.
- Proposition d’encadrement du milieu privé –
pour éviter l’augmentation de l’écart et la construction de milieux de vie déserts. Nous proposons:
- Pour nouvelle construction: dépôt d’un plan de milieu de vie validé sans devoir demander de dérogations au niveau de la construction du projet principal, mais aussi au niveau des projets secondaires environnants, incluant promesse d’achat ou de location de commerces de proximité (l’exemple désastreux de Faubourg Contrecoeur)
- Plus grande transparence de la part des promoteurs privés quant au programme pour une métropole mixte et abordable, à titre d’exemple.
- Ne devrait pas bénéficier aux employés et aux enfants des employés de promoteurs immobiliers (comparable à un délit d’initié? Preuve à l’appui 🙂
- Avoir un registre des prix de location lors de rénovatio
- Baisser l’âge à laquelle une personne ne peut être expulsée à 60 ans (en ce moment c’est 70 ans)
- Régir l’achat par des compagnies étrangères.
- Limiter l’achat aux personnes résidentes.
Conclusion
Privatiser la terre a grandement contribué à la crise actuelle. Se loger convenablement est maintenant devenu un luxe. L’idée de demeurer locataire dans un marché incontrôlé peut apporter son lot d’inquiétudes, advenant un défi de vie, ou plus tard comme personne vieillissante. Sécuriser l’abordabilité du logement est maintenant une nécessité de se réapproprier notre territoire afin d’assurer un bien-être physique et psychologique durable pour tous.
Mélissa Faucher, coordonnatrice à l’émergence
David Miljour, directeur général
Pôle de l’économie sociale de l’agglomération de Longueuil